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2016年全國稅務師職業資格考試教材稅法一(包郵)

土地增值稅清算實務

折扣價: ¥64.8元/9折原價:¥72

90

ISBN978-7-5429-5944-7

2018-10-24

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作者:吳健

出版社:立信會計出版社

出版日期:2018-10-30

內容簡介

前言

財政是國家治理的基礎和重要支柱,科學的財稅體制是優化資源配置、實現國家長治久安的制度保障。在現行的十八個稅種中,土地增值稅雖然是僅次于增值稅、企業所得稅和個人所得稅的第四大稅種,由于房地產開發周期長、業務復雜,加之土地增值稅制度體系不完善、地方規定不統一、執法口徑不一致等,常被戲稱為“土地爭執稅”。尤其是2013年年底中央電視臺有關土地增值稅的系列報道,再次將土地增值稅推向了風口浪尖。2018年財政部立法工作安排已提出對土地增值稅法進行立法研究,爭取盡早形成一定的立法成果。

由于土地增值稅清算要求高、把握難、風險大,一直讓廣大納稅人和基層稅務干部感到頭大。有鑒于此,有著長期土地增值稅清算管理、涉稅服務與培訓實戰經驗的吳健、王松明、梁紅軍共同編著了《土地增值稅清算實務》一書,為廣大納稅人以及稅務工作者學習、理解土地增值稅清算提供操作性很強的工具,以有效化解土地增值稅征納風險。

該書對現行土地增值稅政策體系研究全面透徹、務實具體,較好地體現了以下幾個方面的特色:

一是注重體系研究。該書緊緊圍繞土地增值稅預征與清算這一主線展開,具體包括:土地增值稅概述、轉讓房地產的收入、扣除項目、稅收優惠、預征與清算、應納稅額計算、清算管理、后續管理、風險管理、征收管理、改制重組以及清算鑒證十章內容。全面系統闡述了現行土地增值稅從預征到清算,以及后續管理與清算鑒證等政策體系。

二是突出清算實務。該書突出實務,針對土地增值稅預征與清算過程中的疑難問題,從清算申報、清算受理、清算審核,到后續管理、風險管理,再到清算鑒證等全流程給出實操指導。

三是精選典型案例。該書在收集整理大量典型案例(如大山房地產清算案、德發房地產稅案等)的同時,精選作者工作中實際操作過的大量的典型案例(如深入剖析成本結構 加強稅前扣除審核、某房地產開發公司土地增值稅清算案例等),以案說法、啟發運用。

四是關注風險管理。針對國稅地稅合并、金稅三期上線和稅收風險管理給納稅人帶來的新風險,該書突出土地增值稅稅收風險識別與應對,解密典型土地增值稅風險識別模型,并給出科學的應對策略。

當然,該書對土地增值稅問題的研究也并非十全十美,如對土地增值稅立法問題,還有進一步深入研究的空間等等。希望作者在今后不斷加強這方面的研究與探索。

《土地增值稅清算實務》即將出版,這是一件非常有意義的事情。我相信閱讀此書,對掌握和運用稅收政策,做好土地增值稅征納工作,一定會有所幫助和啟發。

 

南京財經大學公共財政研究中心主任

財政與稅務學院副院長教授朱軍博士

目錄

第一章  土地增值稅概述1

第一節納稅義務人1

一、 納稅義務人概述1

二、 納稅人的權利與義務 2

三、 土地增值稅納稅人2

第二節征稅范圍與計稅依據3

一、 征稅對象3

二、 土地增值稅的征稅范圍3

三、 不征土地增值稅的“贈與”的范圍4

四、 國有土地、地上建筑物及其附著物5

五、 計稅依據5

第三節稅率與預征率6

一、 土地增值稅的稅率6

二、 土地增值稅的預征率7

第二章  轉讓房地產的收入13

第一節轉讓房地產收入的確認13

一、 轉讓房地產所取得的收入13

二、 售后返租收入的確認14

三、 外幣收入的折算15

四、 房地產轉讓價格明顯偏低的收入確定15

第二節視同銷售房地產收入的確認17

一、 土地增值稅視同銷售收入17

二、  增值稅視同銷售17

三、 企業所得稅視同銷售21

四、 大山房地產開發公司土地增值稅清算案25

第三節營改增后應稅收入的確認34

一、 營改增后土地增值稅應稅收入確認34

二、  營改增后視同銷售房地產應稅收入確認35

三、 免征增值稅的收入不扣減增值稅額35

四、  稅務機關核定的計稅價格不含增值稅35

第三章  扣除項目36

第一節取得土地使用權所支付的金額36

一、 取得土地使用權所支付金額的界定36

二、 改制重組后再轉讓土地使用權的處理37

第二節房地產開發成本38

一、 土地征用及拆遷補償費38

二、 前期工程費38

三、 建筑安裝工程費38

四、 基礎設施費38

五、 公共配套設施費38

六、 開發間接費用38

七、 核查成本項目情況 核定扣除建安成本39

第三節房地產開發費用46

一、 房地產開發費用的計算扣除46

二、 房地產開發費用具體扣除方法47

三、 計算扣除利息支出的注意事項47

四、 扣除比例的具體規定48

第四節與轉讓房地產有關的稅金50

一、 與轉讓房地產有關稅金的范圍50

二、 印花稅的扣除51

三、 契稅的扣除51

四、 扣除項目涉及增值稅進項稅額的處理52

五、 營改增后與轉讓房地產有關的稅金的扣除52

第五節舊房地評估價與加計扣除53

一、 舊房及建筑物的評估價格53

二、 其他扣除項目53

第四章  稅收優惠54

第一節土地增值稅優惠54

一、 建造普通標準住宅出售增值稅稅率未超過20%的免征54

二、 因國家建設需要依法征收、收回或轉讓房地產優惠58

三、 個人銷售住房暫免土地增值稅58

四、 轉讓舊房作為保障房、公共租賃住房增值稅稅率未超過20%

的優惠59

五、 合作建房自用的免征土地增值稅優惠60

六、 受災居民安居房轉讓免征土地增值稅60

七、 亞運會組委會賽后出讓資產免征土地增值稅61

八、 被撤銷金融機構清償債務免征土地增值稅61

九、 金融資產管理公司土地增值稅優惠61

十、 1994年前簽訂開發及轉讓合同的房地產優惠 62

十一、 對北京2022年冬奧組委賽后出讓資產免征土地增值稅63

第二節稅收優惠管理63

一、 減免稅及其分類63

二、 核準類減免稅的申報和核準實施64

三、 備案類減免稅的申報和備案實施65

四、 救濟措施與違規處理66

五、 減免稅的監督管理68

六、 土地增值稅優惠管理69

第五章  土地增值稅預征與清算70

第一節土地增值稅的預征70

一、 預征土地增值稅的依據及適用70

二、 預售房地產收入的申報納稅70

三、 土地增值稅預征的計征依據71

四、 未按預征規定期限預繳稅款加收滯納金74

五、 土地增值稅項目登記表及其填報74

六、 房地產開發企業預繳稅款的申報76

第二節清算單位與清算條件78

一、 土地增值稅的清算單位78

二、 土地增值稅的清算條件84

第三節清算收入的確認88

一、 土地增值稅清算時收入的確認88

二、 視同銷售房地產應稅收入的確認88

三、 變相銷售地下車位是否確認清算收入89

第四節扣除項目的確定90

一、 取得土地使用權所支付金額的扣除90

二、 房地產開發成本的扣除92

三、 公共配套設施的處理104

四、  拆遷安置的土地增值稅處理108

五、 計算增值稅稅額時不得扣除的項目109

六、 扣除項目的合法有效憑證110

七、 扣除項目的歸集與分攤111

八、 深入剖析成本結構 加強稅前扣除審核114

第六章  應納稅額的計算121

第一節轉讓開發產品應納稅額的計算121

一、 轉讓開發產品的扣除項目121

二、 營改增后土地增值稅清算的計算121

三、 應納土地增值稅稅額計算122

四、 清算稅款申報127

第二節轉讓土地使用權應納稅額計算131

一、 未進行開發即轉讓土地使用權131

二、 將生地變為熟地后轉讓132

三、 整體轉讓在建工程應納稅款的申報134

第三節轉讓舊房應納稅額的計算137

一、 新建房與舊房的界定137

二、 轉讓舊房的扣除項目138

三、 評估費用的扣除139

四、 轉讓舊房應納稅額的計算案例分析140

五、 按房地產評估價格計算征收的情形144

六、 不能取得評估價但能提供購房發票的處理145

七、  舊房轉讓土地增值稅處理147

八、 轉讓舊房應納稅款的申報150

第四節土地增值稅的核定征收152

一、 核定征收土地增值稅的條件152

二、 核定征收的管理154

三、 核定征收具體辦法154

四、  核定征收清算稅款的申報157

五、  非房地產開發企業核定征收的申報160

六、  德發房產建設有限公司稅案162

第七章  土地增值稅清算管理178

第一節清算前期管理178

一、  職責劃分178

二、 前期管理179

第二節清算受理180

一、 辦理清算手續的時間180

二、 清算資料182

三、 清算受理規定182

四、 可清算項目評估183

第三節清算審核184

一、 清算審核期限184

二、 審核分類與關注事項185

三、  清算單位的審核185

四、  收入的審核186

五、 扣除項目的審核189

六、  取得土地使用權支付金額的審核192

七、 房地產開發成本的審核192

八、  房地產開發費用的審核195

九、 與轉讓房地產有關稅金的審核195

十、 國家規定的加計扣除項目的審核196

十一、 應納稅額的審核196

十二、 某房地產開發公司土地增值稅清算案例197

第四節核定征收210

一、 可實行核定征收的條件210

二、 核定征收核查210

三、 各期清算方式應保持一致210

四、 核定征收的審核211

五、  房地產開發成本審核211

第八章  后續管理與風險管理212

第一節清算后再轉讓房地產的處理212

一、 清算后再轉讓房地產的處理規定212

二、 清算后又發生成本的二次清算212

三、  房地產開發企業清算后尾盤銷售的申報213

第二節清算導致多繳企業所得稅的處理216

一、 有后續開發項目的處理216

二、 沒有后續開發項目的處理217

三、 退稅手續217

四、 政策銜接218

五、  案例分析219

第三節土地增值稅風險管理220

一、  預繳計稅依據小于收入與預收款風險識別模型220

二、 預繳計稅依據小于銷售額風險識別模型222

三、 預繳計稅依據小于收入與合同金額風險識別模型223

四、 轉讓土地未繳土地增值稅風險識別模型224

第九章  企業改制重組227

第一節整體改制227

一、 整體改制的土地增值稅處理227

二、 整體改制的增值稅處理229

三、 整體改制的契稅處理229

四、 企業法律形式改變的企業所得稅處理230

五、 整體改制的個人所得稅處理231

第二節企業合并231

一、 企業合并的土地增值稅處理231

二、 公司合并的契稅處理234

三、 企業合并的增值稅處理235

四、 企業合并的企業所得稅處理236

五、 合并的個人所得稅處理237

第三節企業分立240

一、 企業分立的土地增值稅處理240

二、  企業分立的契稅處理242

三、 企業分立的增值稅處理243

四、 分立的企業所得稅處理243

五、 企業分立的個人所得稅處理245

第四節以房地產對外投資245

一、 以房地產對外投資的土地增值稅處理245

二、 接受土地、房屋投資的契稅處理247

三、 非貨幣資產投資的增值稅處理248

四、 非貨幣資產投資的企業所得稅處理248

五、 非貨幣資產投資的個人所得稅處理250

第五節股權轉讓253

一、 股權(股份)轉讓的土地增值稅處理253

二、 公司股權(股份)轉讓的契稅處理253

三、 股權收購的企業所得稅處理254

第十章  征收管理256

第一節土地增值稅征收管理256

一、 納稅地點與納稅期限256

二、 納稅義務發生時間256

三、 結清清算稅款時間與滯納金加收257

四、 預征與清算257

第二節土地增值稅征管措施258

一、 部門協作共治258

二、 先稅后證征管措施259

三、 項目管理與信息比對259

第十一章  土地增值稅清算鑒證261

第一節清算鑒證概述261

一、 業務承接261

二、 委托人應提供的資料262

三、 清算鑒證應關注的事項263

四、 核定征收的審核263

五、 可以終止鑒證的情形263

第二節清算項目收入的審核264

一、 收入審核的基本程序和方法264

二、 應稅收入的確認264

三、 視同銷售收入的審核265

四、 代收費用的審核265

五、 截止性測試265

第三節扣除項目與應納稅額的審核266

一、 扣除項目范圍的審核266

二、 審核的基本程序和方法267

三、 扣除項目分配的審核267

四、 取得土地使用權支付金額的審核267

五、 房地產開發成本的審核268

六、 房地產開發費用的審核270

七、 與轉讓房地產有關稅金的審核270

八、 國家規定的加計扣除項目的審核270

九、 分期分批開發、轉讓房地產扣除項目的審核271

十、 應納稅額的審核271

附件272

后記286




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